Mietrecht von A bis Z
Grundsätzlich hat der Vermieter von Wohnraum zwei Möglichkeiten die Grundmiete, auch ohne vertragliche Vereinbarung, anzuheben.
In zeitlichen Abständen kann er nach § 558 BGB eine Anhebung der Miete auf das ortsübliche Niveau verlangen. Die ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum kann man in Berlin anhand des Mietspiegels ermitteln. Dort wird nach dem Alter des Hauses, der Größe der Wohnung und deren Ausstattung differenziert.
Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten im Sinne von § 4 Abs. 2 MHG (s. Anm.) erfordert eine bestimmte Mietzinsstruktur, nämlich eine Inklusivmiete, auch Bruttokaltmiete genannt, desweiteren, eine wirksame Regelung im Mietvertrag, die den Vermieter berechtigt, solche Erhöhungen auf den Mieter umzulegen und schließlich ein in Form und Inhalt wirksames Mieterhöhungsschreiben.
Das ab 01. September 2001 geltende neue Mietrecht stellt dem Vermieter bei Mieterhöhungen nunmehr 5 Begründungsmittel (statt bisher 3) zur Verfügung. Hinzugekommen sind der „qualifizierte Mietspiegel“, der schon in der letzten Folge erläutert wurde, und die „Mietdatenbank“.
Modernisierungen zur Herstellung des üblichen Standards einer Wohnung müssen geduldet werden
von Steffen Hennings
Bereits 1987 wurde die Wohnung in Kreuzberg mit einfacher Ausstattung, nämlich mit Ofenheizung und Einfachfenstern vermietet. Der Mietzins betrug damals 310,90 DM. Bis zum Jahr 2005 hatte sich die Ausstattung der Wohnung kaum verändert, die Miete war jedoch auf 246,13 € gestiegen. Die Miete wurde vom JobCenter bezahlt, da der Mieter Arbeitslosengeld II bezog.
Zur aktuellen Rechtslage 2013 verweisen wir auf folgenden Artikel:
In Berlin gilt die 15-ige Kappungsgrenze
Der Wohnungsmieter ist durch das soziale Mietrecht in vielen Bereichen geschützt; der Gesetzgeber schützt ihn auch vor einer überhöhten Miete; bei preisfreiem Wohnraum jedoch nur, wenn der besagte Wohnraum knapp ist.
Staffelmiete
Wie bisher sieht auch das neue Recht für die Mietvertragsparteien die Möglichkeit vor, die zukünftige Mietentwicklung durch eine sogenannte Staffelmiete zu regeln.
Die Norm ist sprachlich neu gefasst und beinhaltet auch zwei Änderungen.
Der Gesetzgeber hat in einer Vielzahl von Normen für preisfreien wie für preisgebundenen Wohnraum die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung geregelt. Der nachfolgende Beitrag bezieht sich auf preisfreien Wohnraum. Hierfür sind die Regelungen in § 541 b) BGB und § 3 MHG maß-geblich (s. Anm.).
Die zum 01. September 2001 in Kraft tretende Mietrechtsreform hat auch die bisherige Regelung für Mieterhöhungen nach dem Vergleichsmietenverfahren erfaßt. Die Mieterhöhungsmöglichkeiten für frei finanzierten Wohnraum waren bislang außerhalb des BGB, nämlich im sogenannten Miethöhegesetz (MHG), geregelt. Dieses Einzelgesetz wurde nun in neuer Fassung in das BGB übertragen.
Gerade in Zeiten, in denen mangels Nachfrage Leerstand von Wohnraum droht, ist der Vermieter gut beraten, der am Markt orientiert, die Wohnqualität seiner Wohnungen verbessert.
Während bei Gewerberaum nur aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung Kosten der Modernisierung auf den Mieter umgelegt werden können, besteht eine gesetzliche Regelung, die es dem Vermieter von Wohnraum nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erlaubt, sich beim Mieter zu refinanzieren.
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