Befristeter Mietvertrag und Kündigungsausschluss
Eines der erklärten Ziele der Mietrechtsreform war es auch, die Mobilität der Mieter zu stärken, ihnen also die Möglichkeit zu eröffnen, sich schneller vom Mietvertrag zu lösen, um beispielsweise an einem anderen Ort eine neue Arbeit und Wohnung zu suchen. Zumindest bei neu abgeschlossenen Mietverträgen ab dem 01.09.01 kann der Mieter stets mit einer Frist von maximal drei Monaten kündigen. Die Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist zu Lasten des Mieters ist unwirksam.
Droht eine Welle von Eigenbedarfskündigungen
von Ferdinand Klasen
Manch einer würde in begehrten Lagen sich eine Eigentumswohnung kaufen und manch ein Eigentümer würde diese auch gerne verkaufen, wenn es nicht die gesetzlichen Kündigungssperrfristen gäbe. § 567 a BGB regelt, dass sich der Käufer einer solchen Wohnung auf Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der erstmaligen Veräußerung der Eigentumswohnung berufen kann. Mit 3 Jahren würde sich manch ein Kaufinteressent abfinden, aber in Abs. 2 der vorzitierten Vorschrift ist geregelt, dass diese Frist von 3 Jahren von den Landesregierungen bis zu 10 Jahren verlängert werden kann, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist.
Die Landesregierung von Berlin hat von dieser Ermächtigung bereits im Jahre 1993 durch Verordnung Gebrauch gemacht und bestimmt, dass in Berlin der Erwerber einer Eigentumswohnung Eigenbedarf erst zum Ablauf von 10 Jahren nach der Veräußerung geltend machen kann. Mit Veräußerung ist die erste Veräußerung der Eigentumswohnung gemeint. Nachfolgenden Erwerbern wird insoweit die bereits in Gang gesetzte Frist angerechnet.
Fristlose Kündigung und Räumungsschutz
Wohnungsmietern wird immer häufiger wegen Mietrückstandes fristlos gekündigt. Hartz IV soll diese Entwicklung noch beschleunigen.
Allerdings ist ein Wohnungsmieter (im Gegensatz zu einem Geschäftsraummieter) trotz aufgekündigten Mietverhältnisses nicht schutzlos.
Kündigungsfristen für den Mieter
Neues Gesetz – alte Probleme
Nach der richterlichen Schelte durch den BGH an der verunglückten Kündigungsregelung im neuen Mietrecht war nun der gleiche Gesetzgeber gefordert. Mit Wirkung ab 01.06.2005 hat er mit einem neuen Gesetz reagiert, in der Sache selbst aber nicht alle Probleme beseitigt.
In der Praxis wird bereits bei Abschluß des Mietvertrages geregelt, ob der Vermieter oder der Mieter die Beheizung der Mieträume übernimmt. Fehlt eine solche Regelung, so wird man aus dem Vorhandensein einer Sammelheizung für mehrere Wohnungen schlüssig auf die Heizpflicht des Vermieters schließen können. Ist die Wohnung mit Öfen ausgestattet, so wird der Mieter selbst Brennstoffe besorgen und die Öfen beheizen müssen.
Muss der Mieter auch auf eine verspätete Abrechnung zahlen?
von Steffen Hennings
Der Eigentümer eines Mietshauses in Köpenick ließ in den Wohnungen die Öfen abreißen und eine neue Sammelheizung einbauen. Ab 2003 wurden alle Wohnungen über eine Zentralheizung versorgt, Vorauszahlungen für die Heizkosten zahlten aber nicht alle Mieter.
Die liebe Not mit den Betriebskosten
Der Vermieter muss rechtzeitig eine richtige Abrechnung vorlegen
Aufgrund der Mietrechtsreform muss der Vermieter über die von seinem Mieter geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode abrechnen. Diese gegenüber dem alten Gesetz verschärfte Regelung gilt jedoch nur für Wohnraum-, nicht für Geschäftsraummietverhältnisse.
Mit der Mietrechtsreform sind auch einschneidende Änderungen im Betriebskostenrecht erfolgt. Einer dieser Einschnitte hat den Vermietern bzw. ihren Hausverwaltungen zum Jahresende erhebliche Kopfschmerzen bereitet. Es galt über die vom Wohnungsmieter für die Betriebskosten des Jahres 2001 gezahlten Vorschüsse bis spätestens zum 31.12.2002 wirksam abzurechnen.
Mit der Mietrechtsreform hat der Gesetzgeber erstmals auch für preisfreien Wohnraum eine Frist für die Ab-rechnung der Betriebskosten eingeführt. Ist der Abrechnungszeitraum, der zumeist dem Kalenderjahr ent-spricht, abgelaufen, so muss der Vermieter über Betriebskostenvorauszahlungen, die neben der Grundmiete gezahlt worden sind, bis zum Ablauf des 12. Monats eine Abrechnung vorlegen.
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Zu den Folgen staatlicher Schließungsanordnungen für Gewerberäume
Der Berliner Mietendeckel (Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin vom 11. Februar 2020 (MietenWoG)) ist verfassungswidrig.
Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht
Der Mietendeckel ist in Kraft getreten
Anträge gegen die „Mietpreisbremse“ erfolglos
