Renovierungsarbeiten in der Wohnung müssen fachgerecht sein
Im März 2003 bezogen zwei Berliner Mieter eine Altbauwohnung mit 135 qm Wohnfläche, die Räume waren frisch renoviert. Nach dem Mietvertrag mussten die Mieter die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ausführen. Ferner war im Mietvertrag eine so genannte Quotenklausel enthalten. Diese verpflichtet den Mieter, nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelte Kosten für Malerarbeiten zu tragen, auch wenn bei Vertragsende diese gar nicht notwendig waren.
Die Mieter sollten nach einer Mietzeit von 1 Jahr 20 %, nach 2 Jahren 40 %, nach 3 Jahren 60 % und nach 4 Jahren 80 % der Kosten für eine komplette Renovierung tragen. Von der Zahlung konnten sich die Mieter befreien, in dem sie - auch ohne Notwendigkeit - die Schönheitsreparaturen ausführen ließen.
Ferner forderte der Vermieter als Mietsicherheit den Betrag von immerhin 3.450,00 €, nämlich in Höhe von 3 monatlichen Kaltmieten.
Schon nach einem Jahr und sechs Monaten endete das Mietvertragsverhältnis. Den Mietern war bewusst, dass nach so kurzer Mietdauer noch keine Schönheitsreparaturen geschuldet wurden. Die üblichen Fristen von 3 Jahren für Bäder und Küchen, von 5 Jahren für Wohnräume und von 7 Jahren für die Nebenräume waren noch nicht verstrichen. Nach der Quotenklausel hätten die Mieter aber eine Kostenbeteiligung von 20 % der Kosten tragen müssen. Um sich davon zu befreien, beauftragten sie einen Maler. Dieser strich einen Teil der Wandflächen und besserte die Fußleisten, die Kassettentüren und die Türen der Einbauschränke aus. Gleichwohl zahlte der Vermieter die Kaution nicht zurück, so dass die Mieter vor dem Amtsgericht Wedding Klage erhoben und die Rückzahlung ihrer Kaution forderten. Der Vermieter behauptete Gegenansprüche, da die Lackarbeiten nicht fachgerecht waren. Der Anstrich der Wände war nur teilweise erfolgt. Obwohl ausreichend Platz war, hatte der Maler nicht hinter den Heizkörpern gestrichen. Der vom Vermieter beauftragte Sachverständige gab vor Gericht an, dass bei Türflächen schon nach einem Jahr eine gewisse Vergrauung der weiß glänzenden Flächen festzustellen sei. Dadurch, dass nun versucht wurde, einzelne Stellen mit einem Pinsel auszubessern, sei der gesamte Eindruck der Tür kaputt gemacht worden. Der Glanzgrad des ursprünglichen Farbauftrages und der ausgebesserten Stellen unterschied sich. Dies galt auch für die Fußleisten.
Das Amtsgericht Wedding folgte den Ausführungen des Sachverständigen und kam zu einer für die Mieter überraschenden Entscheidung. Bezüglich der Wand- und Türflächen, an denen ihr Maler Arbeiten ausgeführt hatte, wurden sie verurteilt, Schadenersatz zu leisten. Das Gericht meinte, die Mieter hätten nach so kurzer Mietzeit gar keine Malerarbeiten ausführen müssen. Tun sie es gleichwohl, so müssen die Arbeiten fachgerecht erfolgen. Nach Aussagen des Sachverständigen hatte sich durch die Ausführung der Arbeiten der Zustand an den Türen und an den gestrichenen Wandflächen verschlechtert. Der bei Vertragsbeginn vorhandene Farbauftrag war zwar etwas vergraut, er war aber nicht fleckig. Im jetzigen Zustand konnte er keinem neuen Mieter zugemutet werden. Der Vermieter musste also die Türen und Wände neu streichen lassen. Die hierfür entstandenen Kosten konnte er von der Kaution abziehen.
Den Anspruch aus der Quotenklausel wies das Gericht ab. Das Amtsgericht Wedding vertrat, wie zwischenzeitlich auch der Bundesgerichtshof (Urteil vom 06.10.04, Az.: VIII ZR 215/03), die Auffassung, dass diese Regelung den Mieter unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist. Hätten die Mieter gar keine Arbeiten ausgeführt, so hätten sie die Kaution vollständig zurück bekommen. So bekamen sie nach Abzug der Schadenersatzansprüche und der anteiligen Gutachterkosten nur 1.130,00 € zurück.
Angesichts der umfangreichen Rechtsprechung ist jedem Mieter zu empfehlen, vor Beginn von Malerarbeiten bei Vertragsende zu prüfen, ob eine Verpflichtung dazu besteht. Wird gemalert, so müssen die Arbeiten immer fachgerecht erfolgen.
Der Autor ist Sozius der Kanzlei Klasen und Hennings und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
