Zeitverträge nehmen zu. Immer häufiger werden Mietverträge auf eine bestimmte Zeitdauer abgeschlossen. Die Motive sind unterschiedlicher Art. Mancher Mieter wünscht diese Begrenzung, weil ihm die ansonsten einzuhaltenden Kündigungsfristen zu lang sind. Dabei übersieht er, daß ein zeitpunktgenauer Umzug selten zu bewerkstelligen ist.
Der Vermieter verspricht sich von einem Zeitvertrag ein gewisses Druckmittel gegen seinen Mieter, der eben nicht glauben soll, er könne nun auf immer in der Wohnung bleiben. Auch dieser Glaube trügt.
Gesetzliche Regelung
Das Gesetz schränkt Möglichkeiten der Befristung eines Mietverhältnisses grundsätzlich nicht ein. Lediglich dann, wenn ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen wird, kann nach 30 Jahren jeder Vertragsteil das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, es sei denn, der Vertrag ist für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden (s. insoweit § 567 BGB)(s. Anm.).
Schutz des Wohnungsmieters
Im Rahmen des sozialen Mietrechts schützt das Gesetz grundsätzlich den Wohnungsmieter vor einem unfreiwilligen Auszug bei Ablauf der Vertragszeit mit folgender Ausnahme (§ 564 c) BGB): 1. Das Mietverhältnis darf von vorn herein nicht auf mehr als 5 Jahre eingegangen worden sein.
2. Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit
a) die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand
gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen nutzen oder
b) in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich
verändern oder instand setzen, daß die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder
c) die Räume, die mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses an den Mieter vermietet wurden, an einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten und
3. der Vermieter dem Mieter diese Absicht bei Vertragsschluß (nachweisbar) mitgeteilt hat.
Liegt einer dieser Gründe vor, ist gleichwohl der Vermieter verpflichtet, dem Mieter schriftlich (also nachweisbar) spätestens bis 3 Monate vor Ablauf des Mietvertrages mitzuteilen, daß der Grund für die Befristung nach wie vor bestehe, das Mietverhältnis deshalb zum vereinbarten Zeitpunkt ende.
Nur dann kann ein Vermieter darauf hoffen, daß auch tatsächlich der Mieter am Ende der Vertragszeit zur Räumung der Wohnung verpflichtet ist.
Die Gegenwehr des Mieters
Der Mieter, der die Wohnung behalten möchte muß schriftlich zwei Monate vor dem regulären Ende gegenüber seinem Vermieter die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit verlangen. Das Schreiben muß den Vermieter also zu einem Zeitpunkt erreichen, wo noch zwischen dessen Zugang und dem –regulären Ende zwei Monate liegen. Versäumt der Mieter diese Nachricht oder kommt sie verspätet, muß der Mieter selbst dann die Wohnung räumen, wenn der Vermieter seinerseits seine Nachricht an den Mieter (s. o.) versäumt oder verspätet erteilt hat. Vermieter und Mieter müssen also bei Zeitverträgen einen sehr genauen Terminkalender führen.
Dem Verlängerungsantrag des Mieters kann der Vermieter nur widersprechen, wenn er selber ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 564 c) Abs. 1 BGB). Diese schriftliche Erklärung des Vermieters muß dem Mieter spätestens am letzten Tag des Mietvertrages zugehen. Sie muß in Form und Inhalt einer ordentlichen Kündigung entsprechen, insbesondere wie diese begründet werden. Der Mieter kann dennoch die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn für ihn die Beendigung eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 556 b) BGB).
Keine Kündigungsmöglichkeit bei Zeitverträgen
Grundsätzlich kann mit Ausnahme außerordentlicher Kündigungsgründe keine Seite den Vertrag vor Ablauf der vereinbarten Zeit kündigen. Dies wird häufig übersehen. Der betroffene Mieter muß deshalb grundsätzlich auch nach einem (vorfristigen) Auszug die Miete bis zum regulären Vertragsende weiterzahlen. Den Vermieter trifft jedoch die Pflicht, die Räume alsbald zur Weitervermietung anzubieten, sofern sie denn der Mieter in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben hat. Der Vermieter muß sogar, damit die Vermietung schneller ermöglicht wird, die Miete nach einer gewissen Zeit deutlich herabsetzen. Der Betroffene Mieter bleibt dann zur Zahlung des Differenzbetrages bis zum regulären Vertragsende verpflichtet.
Kündigungssperrfristen
Nicht als Zeitverträge anzusehen sind Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit geschlossen wurden, für die aber eine anfängliche Kündigungssperre gilt. Der Vermieter möchte damit einen alsbaldigen Auszug kurz nach Bezug der Wohnung verhindern; es soll nicht zugehen wie im Taubenschlag. Die Kündigung kann jedoch nicht für mehr als vier Jahre ausgeschlossen werden. Dies regelt § 10 des Miethöhegesetzes (MHG) mit der Maßgabe, daß ein Mieter schon innerhalb dieser 4-Jahres-Frist zu ihrem Ablauf den Mietvertrag kündigen kann. Zugleich kann damit ein Mieter auch einer Staffelmietvereinbarung, die für einen längeren Zeitraum als vier Jahre geregelt wurde, nach Ablauf dieser vier Jahre entgehen.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Anwaltskanzlei Klasen und Hennings
(Anm.: Dieser Artikel bezieht sich noch auf die alte Fassung des BGB. Derzeitige Ausführung zum Zeitmietvertrag findet sich in § 575 BGB. Die Verträge über mehr als 30 Jahre richten sich nach § 544 BGB. Der Mietvertrag kann stillschweigend verlängert werden, wenn die Mieter die Meitsache nach Ablauf der Mietzeit weiter gebraucht und ein entgegenstehender Wille einer Vertragspartei nicht innerhlab von zwei Wochen erklärt wird gem. § 545 BGB. Allerdings kann nur unter den bestimmten Voraussetzungen des § 575 BGB ein Zeitmietvertrag überhaupt geschlossen werden. Die Befristungsinteressen sind: Nach der Mietzeit möchte der Vermieter die Mietsache für sich oder Angehörige nutzen, die Räume beseitigen, verändern oder instand setzen oder einem zur Dienstleistung verpflichteten vermieten.
Auskunft, ob der Grund für die Befristung tatsächlich noch besteht, kann der Mieter vom Vermieter frühestens 4 Monate vor Ablauf der Zeit innerhalb eines Monats verlangen. Sollte dieser weggefallen sein, kann der Mieter eine Verlängerung der Mietzeitr auf unbestimmte Zeit verlangen.
Eine Kündigungssperre bei unbefristeten Verträgen ist nur für ein Jahr zulässig - vgl. § 550 BGB)
