Umwelteinflüsse als Mangel der Mietsache
Hat die angemietete Wohnung einen Mangel oder zeigt sich ein sol-cher während der Mietzeit, so ist der Mietzins kraft Gesetzes gemindert, wenn durch den Mangel die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt wird. Unter einem Mangel wird die nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes von dem vertraglich geschuldeten Zustand verstanden. Der Mangel kann der Mietsache selbst anhaften wie z. B. ein undichtes Fenster oder eine defekte Steckdose. Ein Mangel wird aber teilweise auch angenommen, wenn Störungen von außen auf die Mietsache einwirken, z. B. Lärm, Schmutz und Erschütterungen von der benachbarten Baustelle.
Der Bundesgerichtshof hat bereits mit seiner grundlegenden Entscheidung vom 01.07.1981 (VIII ZR 192/80) ent-schieden, dass der Begriff des Man-gels eng zu fassen sei und außerhalb der Mietsache liegende tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse nur dann zu einem Minderungsrecht führen können, wenn sie den Gebrauch der Mietsache "unmittelbar“ beeinträchti-gen. Den Minderungsanspruch des Mieters eines Schuhladens wies der Bundesgerichtshof zurück. Eine unmittelbare Beeinträchtigung liege nur dann vor, wenn Bauarbeiten dazu führen, dass die Kunden nicht bequem, beschwerde- und gefahrlos den Laden betreten können. Wird der Kundenstrom jedoch an dem Schuhge-schäft vorbeigeleitet, so liegt nur eine "mittelbare" Beeinträchtigung vor und damit kein Recht zur Minderung. Das Beispiel zeigt, dass die Abgrenzung im Einzelfall schwierig ist.
Baulärm, Tauben und Zigarettenqualm als Minderungsgrund
Wird der Mieter durch eine Baustelle in der Nachbarschaft durch Lärm und Schmutz gestört, so steht ihm grundsätzlich ein Minderungsrecht zu. Vor Gericht muss der Mieter allerdings die Beeinträchtigungen nach Art und Ausmaß in gewissen Zeitabständen beschreiben können. Bei der Beeinträchtigung durch Taubendreck verhält es sich anders. Dass sich Tauben an Bauten der Groß-städte aufhalten und gelegentlich dort nisten, gehört zu den unvermeidbaren Gegebenheiten der Umwelt wie das LG Berlin mit Urteil vom 09.09.04 (62 S 143/04) entschied. Danach besteht nur im Ausnahmefall ein Minderungsrecht, wenn wegen besonderer baulicher Gegebenheiten des Hauses oder offener Fenster von leeren Wohnungen Tauben in starkem Maße auftreten. Treten bei einem baulich intakten Gebäude Beeinträchtigungen durch Zigarettenrauch des Nachbarn auf, so besteht ebenfalls kein Minderungsrecht. Essensgerüche und Zigarettenqualm gehören in einem Mehrfamilienhaus zum allgemeinen Lebensrisiko wie auch die übliche Zunahme von Straßen- und Flugverkehr in einer Großstadt.
Bei Umwelteinflüssen, die die Gesundheit des Mieters nachhaltig gefährden, ist von einem Mangel auszugehen, wenn die vom Gesetzgeber bestimmte Konzentration bestimmter Stoffe überschritten werden. So bestimmt die 26. Bundesimmissions-schutzverordnung die zulässige Bela-stung an Elektrosmog. Im Gegensatz dazu ist nicht geregelt, wann das übermäßige Bellen von Hunden in der Nachbarschaft einen Mangel darstellt. Grundsätzlich muss niemand auch nur gelegentliche Störungen durch das Bellen von Hunden in der Nachbar-schaft hinnehmen. Anders ist dies jedoch bereits bei Lärmbelästigungen durch einen Kinderspielplatz. Da hier weder durch die Lärmschutzverordnung von Berlin noch durch andere öffentlich-rechtliche Vorschriften verbindliche Grenzwerte bestehen, noch die Unterscheidung des Bundesgerichtshofes zwischen mittelbaren und unmittelbaren Beeinträchtigungen weiterhilft, stellen die Gerichte auf den Vertragszweck ab, um zu entscheiden, ob ein Mangel vorliegt oder nicht. Dementsprechend wird derjenige, der die ruhige seniorengerechte Wohnung im Grünen anmietet, mehr Schutz vor Lärm erwarten können, als der Mieter an einer Durchgangsstraße im Innen-stadtbereich.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Woh-nungseigentumsrecht
