Zahlt der Mieter neben der Nettokaltmiete Vorschüsse für kalte und/oder warme Betriebskosten, so ist der Vermieter verpflichtet, mindestens einmal jährlich gegenüber dem Mieter abzurechnen. Mindestvoraussetzung für eine solche Abrechnung ist eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels, die Berechnung des Anteiles des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.
Ausreichend ist es, daß die in der Abrechnungsperiode von einem Jahr angefallenen Gesamtkosten jeweils für die Kostenart (Gartenpflegekosten, Hauswarts-kosten etc.) gesondert ausgewiesen werden.
Das Kammergericht Berlin hat am 28.05.1998 entschieden, daß die Rechnungsdaten der Abrechnung zugrundeliegenden Einzelrechnungen nicht angegeben werden müssen. Diese Frage war bis dahin heftig um-stritten. Weitergehende Erläuterungen sind nur bei preisgebundenem Wohnraum erforderlich.
Wechselt der Vermieter innerhalb einer Abrechnungsperiode, so muß der neue Vermieter abrechnen, wenn er noch während der Abrechnungsperiodes im Grundbuch eingetragen wird.
Vorwegabzug von Gewerbekosten
Grundsätzlich ist der Vermieter einer preisfreien Wohnung nicht verpflichtet gewisse Betriebskostenarten wie Grundsteuer, Versicherung, Müllabfuhr und Be- und Entwässerungskosten vorab in Kosten der Wohnungsnut-zer und Kosten gewerblicher Nutzer aufzuteilen und getrennt umzulegen. Nur wenn der Billigkeitsgrundsatz verletzt wird,
was von den Umständen des Einzelfalles abhängt, kann eine getrennte Umlage notwendig sein.
Für leerstehende Räume gibt es keine Sonderregelung. Werden die Betriebskosten zumindest zum Teil also nach der Nutzungsfläche umgelegt, so bleibt der Vermieter hier auf den Betriebskosten für die leerstehenden Wohnungen sitzen.
Vorschuß muß angemessen sein
Nach Ablauf der Abrechnungsperiode muß der Vermieter innerhalb einer vertraglich vereinbarten Frist, sonst in angemessener Frist abrechnen. Die Gerichte gehen in analoger Anwendung der Vorschriften über den preis-gebundenen Wohnraum von längstem 1 Jahr als angemessene Frist aus.
Nach Ablauf dieser Frist steht dem Mieter ein durchsetzbarer Anspruch gegen den Vermieter auf Vorlage einer Abrechnung zu.
Ist über die Nebenkosten abgerechnet worden oder die Abrechnungsfrist verstrichen, kann der Vermieter Vor-schüsse für den Abrechnungszeitraum nicht mehr verlangen.
Nach Erstellung der Abrechnung muß der Mieter den ermittelten Nachzahlungsbetrag zahlen. Der Vermieter muß einen sich ergebenden Guthabenbetrag auszahlen oder mit dem Mietzinsanspruch verrechnen. Durch den vorbehaltlosen Rechnungsausgleich wird die Nebenkostenabrechnung bestätigt und kann später in der Regel nicht mehr geändert werden.
Ferner hat jede Mietvertragspartei aufgrund des Abrechnungsergebnisses das Recht zur Anpassung der Vor-schüsse für die kommende Abrechnungsperiode.
Hat der Vermieter absichtlich bei Vertragsabschluß die Vorschüsse für die Betriebskosten zu gering festgesetzt, so entsteht ggf. zugunsten des Mieters ein Schadenersatzanspruch.
