Vermieterpfandrecht
Was steckt dahinter, was ist zu beachten
Nicht selten wird ein säumiger Mieter zusammen mit der fristlosen Kündigung vom Vermieter aufgefordert, seine gesamte Einrichtung in der Wohnung zu belassen; darauf laste das Vermieterpfandrecht. Dies wird häufig mit dem Hinweis unterstrichen, der Mieter mache sich strafbar, wenn er dennoch die Wohnung leerräume.
Solche Briefe offenbaren, wie sehr die praktische Bedeutung des Vermieterpfandrechts heutzutage überschätzt wird.
Die Väter des BGB’s räumten seinerzeit dem Vermieter ein Vorzugsrecht hinsichtlich seiner Forderungen an solchen Sachen ein, die sein Mieter in das Mietobjekt einbrachte. Damals waren andere Sicherungsmittel wie z. B. eine Kaution oder eine Bürgschaft nicht üblich.
Trotz ihrer heutigen geringen Bedeutung sah sich der Gesetzgeber anlässlich der Mietrechtsreform im Jahre 2001 nicht veranlasst, diese Vorschriften abzuschaffen, so dass das Vermieterpfandrecht unverändert fort gilt (§§ 562 und 562 a bis d BGB).
Die Regelung gilt gleichermaßen für Wohn- wie auch für Geschäftsraum- bzw. Grundstücksmietverhältnisse.
Die Sicherung von Verbindlichkeiten durch Aushändigung eines Pfandes wird auch heute noch häufig vertraglich vereinbart. Das Vermieterpfandrecht entsteht jedoch von Gesetzes wegen, sofern denn entsprechende Mietforderungen bestehen, die eingebrachten Sachen sich im alleinigen Eigentum des Mieters befinden, überdies überhaupt pfändbar sind und Rechte Dritter nicht vorgehen. An einer oder mehreren dieser Bedingungen scheitert aber in den meisten Fällen die Hoffnung des Vermieters, er könne sich an den in die Wohnung eingebrachten Gegenständen schadlos halten.
Dem Vermieterpfandrecht unterliegen nämlich nur solche Einrichtungsgegenstände bzw. Sachen, die gemäß § 811 Zivilprozessordnung im Rahmen der Zwangsvollstreckung gepfändet werden dürfen.
Diese Vorschrift, dient in erster Linie dem des Schuldners. Ihm soll auch trotz seiner Schulden und einer Pfändung eine bescheidene Lebensführung wie auch die Ausübung seines Berufes gesichert bleiben. Dies ist Ausdruck der Grundrechte. Deshalb sind alle dem persönlichen Gebrauch bzw. der Haushaltsführung dienenden Sachen und Einrichtungen unpfändbar.
Die Wohnzimmereinrichtung kann demnach ebenso wenig gepfändet werden wie die Haus- und Küchengeräte, es sei denn, es wäre alles mehrfach vorhanden. Es kann also auch nicht der Kühlschrank, noch der Kochherd, noch die Waschmaschine und auch nicht der Geschirrspüler gepfändet werden. Ebenso wenig Heiz- und Warmwasserbereitungsgeräte, Fernseher oder Radio.
Alles das, was nicht einer bescheidenen Lebens- und Haushaltsführung unterliegt, ist jedoch pfändbar und demzufolge auch vom Vermieterpfandrecht erfasst, so z.B. kostbarer Schmuck, die Briefmarken- oder Uhrensammlung usw.
Dennoch kommt es immer auf die Besonderheiten des Einzelfalles an. Ist eine kostbare Taschenuhr nur die einzige Uhr, die der Mieter besitzt, ist sie ihm zu belassen.
Häufig scheitert das Vermieterpfandrecht aber auch daran, dass der Gegenstand nicht im Eigentum des Mieters steht, sei es, dass er einem Mitglied seines Haushaltes gehört oder dass im Eigentum Dritter steht, weil es sich z. B. um einen finanzierten Kauf handelt.
Nur dann, wenn tatsächlich ein Einrichtungsgegenstand vom Vermieterpfandrecht erfasst ist, muss der Mieter ihn auch im Falle von Verbindlichkeiten gegenüber dem Vermieter in der Wohnung belassen, anderenfalls macht er sich strafbar (§ 289 Strafgesetzbuch).
Das Vermieterpfandrecht wird dadurch realisiert, dass der Gegenstand verkauft wird. Dies geschieht im Wege öffentlicher Versteigerung (§ 1235 BGB).
Verbleibt nach Abzug der Versteigerungskosten und der Forderungen des Vermieters noch ein Restbetrag, so ist dieser an den Mieter auszukehren.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht
