Mietrecht von A bis Z
In der letzten Wochenendausgabe berichteten wir an dieser Stelle über die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichtes Berlin, mit der die Zweckentfremdungsverbotsverordnung rückwirkend ab 01.09.2000 außer Kraft gesetzt wurde.
Welche Auswirkungen hat nun diese Entscheidung auf Rückzahlungsansprüche eines Mieters gegen seinen Vermieter wegen überhöhter Miete?
Während des bestehenden Mietvertragsverhältnisses ist der Vermieter nicht verpflichtet, zu modernisieren, d.h. Verbesserungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung oder am Gebäude durchzuführen, um den Gebrauchswert zu erhöhen und eine komfortablere Benutzung zu ermöglichen.
Urteil des BGH vom 02.03.11, Az: VIII ZR 164/10
Nach § 554 Abs. 2 und 3 BGB sind Modernisierungsmaßnahmen nach Art, voraussichtlichem Umfang und Beginn sowie voraussichtlicher Dauer und zu erwartender Mieterhöhung in Textform mitzuteilen (s. Anm.). Fehlt eine Modernisierungsankündigung, so stellte sich in der Vergangenheit stets die Frage, ob der Vermieter gleichwohl einen Wertverbesserungszuschlag verlangen kann.
Grundsätzlich hat der Vermieter von Wohnraum zwei Möglichkeiten die Grundmiete, auch ohne vertragliche Vereinbarung, anzuheben.
In zeitlichen Abständen kann er nach § 558 BGB eine Anhebung der Miete auf das ortsübliche Niveau verlangen. Die ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum kann man in Berlin anhand des Mietspiegels ermitteln. Dort wird nach dem Alter des Hauses, der Größe der Wohnung und deren Ausstattung differenziert.
Modernisierungen zur Herstellung des üblichen Standards einer Wohnung müssen geduldet werden
von Steffen Hennings
Bereits 1987 wurde die Wohnung in Kreuzberg mit einfacher Ausstattung, nämlich mit Ofenheizung und Einfachfenstern vermietet. Der Mietzins betrug damals 310,90 DM. Bis zum Jahr 2005 hatte sich die Ausstattung der Wohnung kaum verändert, die Miete war jedoch auf 246,13 € gestiegen. Die Miete wurde vom JobCenter bezahlt, da der Mieter Arbeitslosengeld II bezog.
Der Gesetzgeber hat in einer Vielzahl von Normen für preisfreien wie für preisgebundenen Wohnraum die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung geregelt. Der nachfolgende Beitrag bezieht sich auf preisfreien Wohnraum. Hierfür sind die Regelungen in § 541 b) BGB und § 3 MHG maß-geblich (s. Anm.).
Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten im Sinne von § 4 Abs. 2 MHG (s. Anm.) erfordert eine bestimmte Mietzinsstruktur, nämlich eine Inklusivmiete, auch Bruttokaltmiete genannt, desweiteren, eine wirksame Regelung im Mietvertrag, die den Vermieter berechtigt, solche Erhöhungen auf den Mieter umzulegen und schließlich ein in Form und Inhalt wirksames Mieterhöhungsschreiben.
Zur aktuellen Rechtslage 2013 verweisen wir auf folgenden Artikel:
In Berlin gilt die 15-ige Kappungsgrenze
Der Wohnungsmieter ist durch das soziale Mietrecht in vielen Bereichen geschützt; der Gesetzgeber schützt ihn auch vor einer überhöhten Miete; bei preisfreiem Wohnraum jedoch nur, wenn der besagte Wohnraum knapp ist.
Die zum 01. September 2001 in Kraft tretende Mietrechtsreform hat auch die bisherige Regelung für Mieterhöhungen nach dem Vergleichsmietenverfahren erfaßt. Die Mieterhöhungsmöglichkeiten für frei finanzierten Wohnraum waren bislang außerhalb des BGB, nämlich im sogenannten Miethöhegesetz (MHG), geregelt. Dieses Einzelgesetz wurde nun in neuer Fassung in das BGB übertragen.
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