Der Gesetzgeber hat in einer Vielzahl von Normen für preisfreien wie für preisgebundenen Wohnraum die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung geregelt. Der nachfolgende Beitrag bezieht sich auf preisfreien Wohnraum. Hierfür sind die Regelungen in § 541 b) BGB und § 3 MHG maß-geblich (s. Anm.).
Während § 541 b) BGB in erster Linie regelt, wie der Vermieter gegenüber seinem Mieter bei beabsichtigter Modernisierung vorzugehen bzw. was er zu beachten hat, so die rechtzeitige Ankündigung, genaue Beschrei-bung der Maßnahmen, Angabe der zu erwartenden Mieterhöhung und etwaiger hierdurch bedingter Betriebs-kosten (z.B. bei Anschluß an die Zentralheizung), regelt § 3 MHG in erster Linie die Modalitäten der sich aus diesen Maßnahmen ergebenden Mieterhöhungen.
Leider sind die beiden Vorschriften nicht aufeinander abgestimmt. Dies führt dazu, daß auch ohne Beachtung dessen, was § 541 b) BGB vorschreibt, der Vermieter gleichwohl die Modernisierungsmaßnahmen umlegen kann. Der Vermieter wird jedoch dann mit einem halben Jahr Verzögerung, was den Mieterhöhungszeitpunkt anbetrifft, „bestraft“.
Was ist umlagefähig?
Umlagefähig sind nach § 3 MHG Modernisierungsmaßnahmen und sonstige bauliche Änderungen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (so z.B. die Kosten der Umstellung von Stadt- auf Erdgas).
Als Modernisierung gelten bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparungen von Heizener-gie oder Wasser bewirken.
Was hierunter im einzelnen fällt, ist der Vielzahl der gerichtlichen Entscheidungen zu entnehmen. So ist der Austausch der alten Einfachfenster in der Küche durch Isolierglasfenster von Berliner Gerichten als nichtum-lagefähig angesehen worden. Dies ist aber streitig. Unstreitig ist dagegen, daß der Austausch von Doppelkas-ten- bzw. Verbundglasfenstern gegen moderne Isolierglasfenster keine umlagefähige Maßnahme darstellt. An-dererseits muß bei Maßnahmen der nachhaltigen Heizenergieeinsparung der Mieter „per saldo“ nicht besser stehen als vorher, also etwa für ihn der Einspareffekt bei den Heizkosten höher liegen als der Mieterhöhungsbe-trag. Hier gehen übergeordnete Energiespareffekte vor. So muß auch der Mieter die Kosten der Gibelwand-wärmeisolierung mittragen, dessen Wohnung überhaupt nicht an diese Wand angrenzt.
Maßnahmen in der Wohnung des Mieters
Wie oben schon dargelegt, erfordert die Mieterhöhung aufgrund umlagefähiger Maßnahmen nicht die Einhal-tung dessen, was § 541 b) BGB dem Vermieter vorschreibt. Es genügt, daß der Mieter die Maßnahmen gedul-det hat. Beispiel: V hat dem M ohne jede Ankündiugng die Handwerker geschickt, die die bis dato ofenbeheizte Wohnung des M an die Zentralheizung anzuschließen. M hat dies geschehen lassen. V kann die Miete erhö-hen, jedoch, weil er keine ordnungsgemäße Ankündigung gemacht hat, mit einer Verzögerung von 6 Monaten (s. § 3 Abs. 4 MHG).
Maßnahmen außerhalb der Wohung
Bei Maßnahmen außerhalb der Wohnung, z. B. der Errichtung eines Aufzugs, der Wärmeisolierung von Fassa-denflächen usw, muß der Mieter auf der Hut sein und sollte gleich zu Beginn, wenn er denn einer Mieterhö-hung entgehen will, dem Vermieter „in die Arme fallen“, also nachweisbar und unmißverständlich diesem gegenüber den Maßnahmen widersprechen, ggf. mit einstweiliger Verfügung die Arbeiten stoppen lassen.
Anforderungen an das Mieterhöhungsschreiben
An das Mieterhöhungsschreiben, mit dem der Vermieter die Modernisierungskosten gegenüber dem Mieter umlegt, stellt das Gesetz hohe Anforderungen. Scheitert der Vermieter an diesen Voraussetzungen, so wird das Mieterhöhungsbegehren aus formellen Gründen vom Gericht zurückgewiesen. Er muß dem Mieter im einzel-nen und in nachvollziehbarer Weise unter Angabe der einzelnen Kostenbelege (Rechnungen) darlegen, wie er den Mieterhöhungsbetrag ermittelt hat, also auch jeweils den Umlageschlüssel nennen. Umfangreiche Maß-nahmen sind deshalb unmöglich auf einer Sache im Mieterhöhungsschreiben zu erfassen.
Umlagefähig sind 11 % der Kosten pro Jahr. Beispiel: Umlagefähige Kosten 100.000,00 DM, entfallender Anteil auf die Wohnung des M 6.000,00 DM. M muß eine Mieterhöhung von (11 % von 6.000,00 DM : 12 Monate) 55,00 DM monatlich hinnehmen.
Ist das Mieterhöhungsschreiben rechtens, tritt die Mieterhöhung mit dem Beginn des auf die Erklärung folgen-den übernächsten Monats ein. Im Falle der fehlenden Ankündigung im Sinne des § 541 b) BGB verlängert sich diese Frist um 6 Monate.
Nur der Vermieter darf die Mieterhöhung verlangen
Wichtig ist, daß die Mieterhöhung nur vom Vermieter verlangt werden darf. Dies ist wichtig bei Veräußerun-gen des Hausgrundstücks während oder nach durchgeführten, umlagefähigen Maßnahmen. Der Gesetzgeber will, daß Bauherr und Vermieter identisch sind. Dies fällt aber auseinander, wenn der frühere Eigentümer noch die Baumaßnahmen durchführt, das Hausgrundstück dann verkauft und der Erwerber nun in eigenem Namen die Mieterhöhung durchführen will.
Es bedarf nicht der Zustimmung des Mieters zu der Mieterhöhung. Ist das Mieterhöhungsschreiben formell und materiell zutreffend, kann der Vermieter bei Nichtzahlung des Modernisierungszuschlages den Mieter sofort auf Zahlung in Anspruch nehmen.
Umlageschlüssel
Die Umlage der Kosten hat der Vermieter nach billigem Ermessen vorzunehmen (§§ 315, 316 BGB). Was der Billigkeit entspricht, ist aus der Interessenlage beider Seiten abzuwägen und muß das in vergleichbaren Fällen Übliche berücksichtigen. Daher muß der gewählte Umlageschlüssel in jedem Falle sachgerecht sein, was grundsätzlich bedeutet, daß die Mieter gleich zu behandeln sind unter Berücksichtigung des Grades der Be-günstigung ihrer Wohnung. Vorrangig sind demzufolge auch wohnungsweise die Kosten umzulegen, die allein oder ganz überwiegend nur dieser Wohnung zugute kommen. Beispiel: Alle Wohnungen erhalten unter Grundrißveränderungen erstmalig Bäder. Hier sind die für jede einzelne Wohnung entstandenen Kosten woh-nungsweise umzulegen. Das gleiche gilt für die eingebaute Gasetagenheizung, den Anschluß an das Kabelnetz, an die Klingelgegensprechanlange bzw. den Einbau von Isolierglasfenstern.
Dagegen sind die Kosten für den Anschluß der Wohnung an die zentrale Heizung-(und Warmwasser-)versorgung nach dem Verhältnis der Wohn-bzw. Heizflächen zueinander umzulegen, also nach Quadratme-tern. Nach dem gleichen Schlüssel werden die Kosten der Wärmeisolierung der Hausfassaden oder eines Kin-derspielplatzes auf dem Grundstück umgelegt.
Wie schon ausgeführt, ist auch ein Mieter, dessen Wohnung nicht an die wärmeisolierte Giebelwand grenzt, an den Kosten der Isolierung zu beteiligen. Dies erscheint auf den ersten Blick sachfremd, ist aber keine Frage der Billigkeit und demzufolge auch keine Frage der Ermessensausübung des Vermieters, sondern eine Frage, ob dieser Mieter überhaupt an den Kosten zu beteiligen ist. Im voliegenden Beispiel ist dies der Fall und erst dann stellt sich die Frage, wie, d.h. nach welchem Umlageschlüssel dieser Mieter beteiligt wird. Diese Frage unter-liegt dem billigen Ermessen.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Anwaltskanzlei Klasen und Hennings
(Anm.: Dieser Artikel bezieht sich auf die alte Fassung des BGB. Die Modernisierung wurde umfassend neu geregelt in den §§ 555a -555f BGB, sowie die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen in § 559 BGB.
Demnach ist vorerst zwischen Erhaltungsarbeiten und Modernisierungsmaßnahmen zu unterscheiden. Erhaltungsmaßnahmen sind solche, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind.
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, die die Endenergie einsparen, Primärenergie eingespart oder das Klima nachhaltig schützt, den Wasserverbrauch nachhaltig reduziert, der Gebrauchswert der Mietsache erhöht, allgemeine Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert, die ohne das Vertretenmüssen des Vermieters zur Erhaltung notwendig sind, aber nicht unter § 555a fallen, sowie Veränderungen, die neuen Wohnraum schaffen.
Diese Maßnahmen müssen gem. § 555c BGB dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden, sofern die Maßnahme nicht nur unerheblich auf die Mietsache einwirkt und keine unerhebliche Mieterhöhung erwartet wird. Folgende Angaben muss diese Ankündigung enthalten: Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahme, Betrag der erwarteten Mieterhöhung und Betriebskosten, Rechtsbelehrung zu § 555d Abs. 3 S.1 BGB.
Eine Mieterhöhung kann gem § 559 BGB bis zu einer Höhe von 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten betragen. Hierunter zählen allerdings keine Erhaltungskosten. Die Mieterhöhung ist allerdings ausgeschlossen, wenn die Mietsache lediglich in den gemeinüblichen Zustand gebracht wurde und diese Mieterhöhung dadurch eine Härte für den Mieter bedeuten würde und der Mieter diese dem Vermieter auch vorher mitteilte. Zudem kann eine Mieterhöhung aus Härtegründen nicht erfolgen, wenn die Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt wurden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, also wenn z.B. Gesetze wie die EnEV eine Erneuerung der Heizung fordern.)
