Muss ein Wohngebäude abgerissen werden, so kann der Vermieter kündigen
Aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 09.02.11 (VIII ZR 155/10)
Zum Sachverhalt:
„Die Beklagte ist seit 1995 Mieterin einer Wohnung in der Ried-Siedlung in Hamburg. Die Klägerin erwarb die Ried-Siedlung, die ursprünglich aus zahlreichen Wohneinheiten bestand, inklusive der an die Beklagte vermieteten Wohnung im Jahr 1996. Sie will die in den 1930er Jahren in einfacher Bauweise errichtete Siedlung abreißen und an deren Stelle moderne, öffentlich geförderte Neubaumietwohnungen errichten.
Von zwei privaten Vermietern mietete eine Apothekerin in Berlin-Pankow eine modernisierte Altbauwohnung an. Nachdem man zweimal wegen der Betriebskostenabrechnung und einmal wegen eines Untermietzuschlages vor dem Amtsgericht gestritten hatte, suchten die Vermieter nach Kündigungsgründen.
Ohne Abmahnung ist die Kündigung meist unwirksam
von Steffen Hennings
Die Kündigung eines auf Dauer angelegten Schuldverhältnisses, z.B. eines Mietvertrages, ist nur möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ob ein solcher vorliegt, hängt von der Schwere des Vertragsverstoßes ab und von der Gefahr, das er sich wiederholt. Damit der Vertragspartner die Möglichkeit erhält, sein vertragswidriges Verhalten zu ändern, ist die fristlose Kündigung eines Mietvertrages nur nach erfolgter Abmahnung möglich.
Kündigungsausschlussfristen bis zur Dauer von 4 Jahren sind wirksam
Die Mietrechtsreform zum 01.09.2001 ließ im Kündigungsrecht für die Bewertung alter Kündigungsre-gelungen viele Fragen offen. Nach einer Serie von BGH-Entscheidungen hat deshalb der Gesetzgeber zum 01.06. letzten Jahres nachgebessert. Dennoch bleiben auch jetzt noch etli-che Fragen zu Kündigungsregelungen im Mietvertrag klärungsbedürftig.
Im Jahr 2002 wurde in einem Zweifamilienhaus mit Garten eine Erdgeschosswohnung frei. Die Wohnung war abgewohnt, aber preiswert. Ein Rechtsanwalt und seine Lebensgefährtin mieteten die Wohnung an. Sie beabsichtigten, die Räume mit eigenen Mitteln umfassend zu renovieren. Dem stimmten die Vermieter zu. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass bei Vertragsende zeitanteilig ein Teil der Investitionskosten den Mietern erstattet wird.
Im Mai 2002 bezog ein Pianist eine Wohnung in Berlin-Steglitz. Die Wohnung verfügte nur über ein Zimmer, lag aber im Erdgeschoss, so dass der Umzug mit dem teuren Konzertflügel keine Probleme bereitete. Unmittelbar nach dem Einzug nahm der Mieter jedoch in der Wohnung einen unangenehmen Schimmelgeruch wahr. Eine Untersuchung der Stiftung Warentest ergab im Juli 2002 eine hohe Belastung mit Schimmelpilzsporen. Seitens der Vermieterin wurde daraufhin eine Außenwand der Wohnung mit einer zusätzlichen Dämmung versehen.
Mieter muß zeitnah kündigen - Wartet der Mieter zu lange, verliert er das Recht zur fristlosen Kündigung
Das Gesetz räumt dem Mieter das Recht zur fristlosen Kündigung des Vertrages ein, wenn der Vermieter schuldhaft vertragliche Pflichten verletzt, erhebliche Wohnungsmängel nicht beseitigt oder bei der Nutzung der Wohnung die Gesundheit des Mieters gefährdet ist.
Mieter kann bei Gefährdung der Gesundheit fristlos kündigen
Der konkrete Verdacht einer Gesundheitsgefahr reicht aus.
Ist die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit des Mieters verbunden, so steht diesem das Recht zur fristlosen Kündigung zu. Der Mieter muß also keinesfalls abwarten, bis er einen Gesundheitsschaden erlitten hat, sondern er kann das Mietvertragsverhältnis fristlos kündigen, wenn nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge eine Schädigung der Gesundheit zu erwarten ist.
Zentrale Vorschrift für die ordentliche (normale) Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist § 565 Abs. 2 des BGB (s. Anm.). Diese Vorschrift gilt für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Allerdings kann aufgrund des sozia-len Wohnungsmietrechts nur der Mieter ohne Nachweis von irgendwelchen Kündigungsgründen seinen Woh-nungsmietvertrag kündigen, sofern nicht zulässige vertragliche Bestimmungen entgegenstehen, wie bei einem befristeten Mietverhältnis bzw. bei einer wirksam vereinbarten Kündigungssperre.
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Zu den Folgen staatlicher Schließungsanordnungen für Gewerberäume
Der Berliner Mietendeckel (Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin vom 11. Februar 2020 (MietenWoG)) ist verfassungswidrig.
Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht
Der Mietendeckel ist in Kraft getreten
Anträge gegen die „Mietpreisbremse“ erfolglos
