Kündigungsausschlussfristen bis zur Dauer von 4 Jahren sind wirksam
Die Mietrechtsreform zum 01.09.2001 ließ im Kündigungsrecht für die Bewertung alter Kündigungsre-gelungen viele Fragen offen. Nach einer Serie von BGH-Entscheidungen hat deshalb der Gesetzgeber zum 01.06. letzten Jahres nachgebessert. Dennoch bleiben auch jetzt noch etli-che Fragen zu Kündigungsregelungen im Mietvertrag klärungsbedürftig.
Fall: Im Mietvertrag vom 31.10.2001 (also nach der Mietrechtsreform ge-schlossen) war unter der Rubrik „Mietdauer“ geregelt: „Vertrag auf un-bestimmte Zeit mit beiderseitigem Kündigungsverzicht. Die Parteien ver-zichten wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündi-gung dieses Mietvertrages. Eine Kün-digung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraumes von 5 Jahren mit der ge-setzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.“
Bis dahin bestanden in Rechtspre-chung und Literatur unterschiedliche Auffassungen zu einem solchen Kün-digungsverzicht bzw. auch dazu, für welchen Zeitraum solche Vereinba-rungen ggf. wirksam und ab welcher Dauer sie dann unwirksam seien. Grund für diese unterschiedlichen Meinungen ist eine widersprüchliche Regelung im Mietrecht.
§ 557 a BGB, der die Staffelmiete re-gelt, hält fest, dass eben zur Absiche-rung auch der Staffelerhöhungen der Vermieter einem Mieter das ordentli-che Kündigungsrecht für die Dauer von höchstens 4 Jahren ausschließen kann. Demgegenüber regelt § 573 c BGB die ordentlichen Kündigungsfris-ten und bestimmt, dass ein Woh-nungsmieter mit einer Frist von 3 Mo-naten kündigen kann. Wegen dieser beiden unterschiedlichen gesetzlichen Regelungen bestanden auch unter-schiedliche Meinungen. Im vorliegen-den Fall entschieden das Amtsgericht wie auch das Landgericht als Beru-fungsgericht, dass der vereinbarte befristete Kündigungsverzicht von 5 Jahren unwirksam sei. Das Beru-fungsgericht war sogar der Auffas-sung, dass jedweder Kündigungsver-zicht unwirksam sei.
Der Bundesgerichtshof als Revisions-gericht sieht dies differenzierter. Mit Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04, entschied er, dass im vorliegenden Fall der Ausschluss der Kündigungs-möglichkeit für die Dauer von 5 Jah-ren generell unwirksam sei mit der Folge, dass tatsächlich der Mieter oh-ne Weiteres sofort mit der gesetzli-chen Kündigungsfrist (3 Monate) kün-digen konnte. Der Bundesgerichtshof hat aber weiter entschieden, dass ein Vermieter einem Mieter den Kündi-gungsausschluss für die Dauer von 4 Jahren durchaus wirksam auferlegen könne.
In Altverträgen (aus der Zeit vor der Mietrechtsreform vom 01.09.2001) wurde dies vom Bundesgerichtshof auf Grund anderer gesetzlicher Rege-lungen auch anders beurteilt.
So hatten in einem weiteren Fall die Parteien im April 1999 einen Mietver-trag über 10 Jahre geschlossen, zugleich auch für diese 10 Jahre die Möglichkeit einer ordentlichen Kündi-gung ausgeschlossen und eine Staffel über die Dauer von 10 Jahren verein-bart. Dort hatte nun der Mieter das Mietverhältnis im Januar 2003 zum 30.04.2003 gekündigt. Hier war nicht § 557 a BGB, sondern noch § 10 Abs. 6 Miethöhegesetz, der mit der Mietrechtsreform abgeschafft wurde, heranzuziehen. Diese Vorschrift re-gelt, dass eine Beschränkung des Kündigungsrechts nur insoweit un-wirksam ist, als sie sich auf einen Zeit-raum von mehr als 4 Jahren erstreckt. Mit anderen Worten: Zwar war dort nicht die zehnjährige Kündigungsaus-schlussfristregelung wirksam, aber sie reduzierte sich lediglich auf 4 Jahre und war nicht, wie in dem 1. Fall (der nach neuem Recht beurteilt wurde), gänzlich unwirksam. Diese Altfälle haben aber auf Grund des Zeitablau-fes letztlich keine praktische Bedeu-tung mehr, denn die 4 Jahre, gerech-net ab der Mietrechtsreform (01.09.2001), sind inzwischen abge-laufen, so dass auch derart betroffene Mieter heute jederzeit mit der gesetz-lichen Frist ihren Vertrag ordentlich kündigen können.
Der Autor Ferdinand Klasen ist Rechts-anwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin
