Mietrecht von A bis Z
In der Praxis wird bereits bei Abschluß des Mietvertrages geregelt, ob der Vermieter oder der Mieter die Beheizung der Mieträume übernimmt. Fehlt eine solche Regelung, so wird man aus dem Vorhandensein einer Sammelheizung für mehrere Wohnungen schlüssig auf die Heizpflicht des Vermieters schließen können. Ist die Wohnung mit Öfen ausgestattet, so wird der Mieter selbst Brennstoffe besorgen und die Öfen beheizen müssen.
Muss der Mieter auch auf eine verspätete Abrechnung zahlen?
von Steffen Hennings
Der Eigentümer eines Mietshauses in Köpenick ließ in den Wohnungen die Öfen abreißen und eine neue Sammelheizung einbauen. Ab 2003 wurden alle Wohnungen über eine Zentralheizung versorgt, Vorauszahlungen für die Heizkosten zahlten aber nicht alle Mieter.
Die liebe Not mit den Betriebskosten
Der Vermieter muss rechtzeitig eine richtige Abrechnung vorlegen
Aufgrund der Mietrechtsreform muss der Vermieter über die von seinem Mieter geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode abrechnen. Diese gegenüber dem alten Gesetz verschärfte Regelung gilt jedoch nur für Wohnraum-, nicht für Geschäftsraummietverhältnisse.
Mit der Mietrechtsreform sind auch einschneidende Änderungen im Betriebskostenrecht erfolgt. Einer dieser Einschnitte hat den Vermietern bzw. ihren Hausverwaltungen zum Jahresende erhebliche Kopfschmerzen bereitet. Es galt über die vom Wohnungsmieter für die Betriebskosten des Jahres 2001 gezahlten Vorschüsse bis spätestens zum 31.12.2002 wirksam abzurechnen.
Mit der Mietrechtsreform hat der Gesetzgeber erstmals auch für preisfreien Wohnraum eine Frist für die Ab-rechnung der Betriebskosten eingeführt. Ist der Abrechnungszeitraum, der zumeist dem Kalenderjahr ent-spricht, abgelaufen, so muss der Vermieter über Betriebskostenvorauszahlungen, die neben der Grundmiete gezahlt worden sind, bis zum Ablauf des 12. Monats eine Abrechnung vorlegen.
Bisher konnte sich der Vermieter einer preisfreien Wohnung mit der Abrechnung der von seinem Mieter ge-leisteten Betriebskostenvorschüsse Zeit lassen. Dies ist nun vorbei. Das neue Gesetz (§ 556 Abs. 3 BGB n. F.) verpflichtet ihn, innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode abzurechnen.
Zahlt der Mieter neben der Nettokaltmiete Vorschüsse für kalte und/oder warme Betriebskosten, so ist der Vermieter verpflichtet, mindestens einmal jährlich gegenüber dem Mieter abzurechnen. Mindestvoraussetzung für eine solche Abrechnung ist eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels, die Berechnung des Anteiles des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.
Auch nach der Mietrechtsreform sieht das gesetzliche Leitbild vor, dass der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten, die sogenannten Betriebskosten, zu tragen hat. In der Praxis wird jedoch regelmäßig der Mieter verpflichtet, die Betriebskosten zu tragen. Eine solche vertragliche Regelung ist jedoch nur dann wirksam, wenn der Mieter weiß, mit welchen Betriebskosten er belastet werden soll. Die Mustermietverträge enthalten daher zumeist einen Hinweis auf die Anlage 3 „Aufstellung der Betriebskosten“ zu § 27 der II.
Berechnungsverordnung.
Zu den Betriebskosten, die regelmäßig auf die Mieter abgewälzt werden, gehören auch die Kosten des Betriebes einer zentralen Heizungsanlage oder einer verbundenen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage. Die Heizkostenverordnung bestimmt, dass der Gebäudeeigentümer auf der Grundlage der Verbrauchserfassung die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorzunehmen hat. Diese Verpflichtung besteht sowohl für die Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage als auch für den Vermieter von Mietwohnungen.
Was gehört zu den Heizkosten ?
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