Mietrecht von A bis Z

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Für die meisten Wohnungen muß der Mieter neben der Nettokaltmiete Vorschüsse für die kalten und warmen Betriebskosten zahlen. Über diese Vorschüsse hat der Vermieter in angemessener Frist abzurechnen. Er muß hierzu die gesamten Betriebskosten zusammenstellen und auch einen sogenannten Verteilerschlüssel, nach dem er diese Kosten verteilt (z.B. nach Wohnfläche oder nach Verbrauch) angeben. Schließlich muß er den vom Mieter für seine Wohnung zu zahlenden Anteil berechnen und dann hiervon die gezahlten Vorschüsse abziehen.


Betriebskosten sind die Kosten, die dem Hauseigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen laufend entstehen. Dazu zählen zunächst die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstückes; das ist in erster Linie die Grundsteuer.
Umlagefähig sind ferner die unmittelbaren Wasserkosten (Be- und Entwässerung) aber auch die Kosten für die Zählergebühren. Dagegen kann der Vermieter die Anschaffungs- und Installa- tionskosten z.B. für den Wasserzähler nicht als Betriebskosten umlegen, ebensowenig die Reparaturkosten für die Beseitigung eines Wasserrohrbruches. Bei den Hausreinigungskosten ist zu beachten, daß der Vermieter nur die Flächen (Treppen, Flure, Hauseingang, Keller) heranzieht, die auch von allen Mietern genutzt werden bzw. genutzt werden können. Die Kosten für die Ungezieferbekämpfung sind nur dann Betriebskosten, wenn es sich um wiederkehrende, vorbeugende Maßnahmen handelt. Deshalb ist auch streitig, ob die Kosten für eine Dachrinnenreinigung umlagefähig sind. Auch bei den Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr muß es sich um laufende Kosten handeln, was bei Kosten für die Abfuhr von Sperrmüll oder Bauschutt nicht der Fall sein dürfte.
Häufiger Streitpunkt sind die Kosten des Hauswarts. Dessen Lohn wird nur dann als umlagefähig angesehen, wenn damit nicht auch betriebskostenfremde Tätigkeiten (z.B. Reparaturen oder Verwaltertätigkeit) vergütet werden. Typische und auch umlagefähige Hausmeistertätigkeiten sind die Haus- und Straßenreinigung, die Gartenpflege, die Bedienung der Zentralheizung und das Auswechseln von Glühbirnen. Bei der Gartenpflege muß der Mieter auch die Kosten für die Pflege und die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen tragen. Zu den Kosten der Beleuchtung gehören die Stromkosten für die Außen- und Innenbeleuchtung, nicht jedoch die Kosten für neue Glühbirnen. Zu den Kosten der Schornsteinreinigung zählen in erster Linie die Kehrgebühren des Schornsteinfegers.
Für Fahrstühle sind in der Regel Wartungsverträge abgeschlossen. Bei Vollwartungsverträgen können bis zu 80 % der Kosten den Betriebskosten zugeschlagen werden, der Rest entfällt auf die nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten.
Die Kosten für den Betrieb einer Gemeinschaftsantenne oder eines Breitbandkabelnetzes sind umlagefähig, nicht jedoch die Kosten für den eigentlichen Anschluss des Hauses bzw. der Wohnung an das Breitbandkabelnetz. Solche Kosten kann der Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung als Modernisierungskosten geltend machen. Hat der Vermieter die Gemeinschaftsantennenanlage von einem Betreiber gemietet, so kann er diese Miete als Betriebskosten umlegen. Zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung gehören die Prämien der Sachversicherung (Feuer-, Sturm-, Wasser- und Glasschäden) sowie die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Die Heizkosten beinhalten die Kosten des Betriebes separater oder auch verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, die Wartungskosten und auch die Kosten der Ablesedienste zur Ermittlung des Verbrauches.
Zu den sonstigen umlagefähigen Betriebskosten zählen die Kosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen wie zum Beispiel Blitzableitern, Spielplätzen, Feuerlöschgeräten oder Müllschluckern. Umlagefähig sind die Kosten jedoch auch hier nur dann, wenn es sich um wiederkehrende Kosten handelt.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin.

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