Die schöne, große Altbauwohnung in guter bzw. mittlerer Wohnlage ist das Objekt der Begierde. Der Vermieter hat die höheren Mieteinnahmen vor Augen, der Mietinteressent die gute Geschäftslage, den Kündigungsschutz eines Wohnungsmietvertrages und die Kostenseite: Wohnen und Arbeiten in den selben Räumen, das spart Miete!

Für beide Seiten kann dies zum Verhängnis werden:

1. Staatliche Kontrolle
Solange Wohnraum knapp ist, soll er auch nur zu Wohnzwecken vermietbar sein. Dies schreibt die sogenannte Zweckentfremdungsverbotsverordnung vor. Werden mehr als 50 % der Fläche zu gewerblichen Zwecken (Büro/Praxis) genutzt, muss das Wohnungsamt das genehmigen. Die Genehmigung wird aber nur erteilt, wenn der Mieter in dieser Wohnung auch tatsächlich wohnt und sich nicht nur formal dort mit erstem Wohnsitz polizeilich anmeldet. Er muss dort, wie es im Behördendeutsch heißt, den Mittelpunkt seiner Lebensführung haben.

Wer gegen die Zweckentfremdungsverbotsverordnung verstößt, wird ggf. mit staatlichen Zwangsmitteln zur Aufgabe der gewerblichen Nutzung gezwungen und bekommt obendrein eine empfindliche Geldbuße. Hat also der Vermieter die teilgewerbliche Nutzung im Mietvertrag zugesichert und entfällt sie jetzt, macht er sich gegenüber seinem Mieter schadensersatzpflichtig, es sei denn, dieser hätte die Gründe zu vertreten.

2. Kündigungsfalle
Der Mieter wähnt sich durch den „Wohnungsmietvertrag“ vor den Kündigungslaunen seines Vermieters geschützt. Dieser Glaube trügt. Hat z.B. ein Mieter die Wohnung mit der Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung z.B. als Architekturbüro angemietet und verdient er dort seinen alleinigen Lebensunterhalt, so handelt es sich rechtlich nicht um einen Wohnungsmietvertrag, sondern um einen Geschäftsraummietvertrag, da die gewerbliche Nutzung überwiegt. Dies hat die Folge, dass der Vermieter mit halbjährlicher Kündigungsfrist zum Quartalsende kündigen kann. Der Mieter kann diese Konsequenz nur dadurch vermeiden, dass er entweder einer weiteren im Hinblick auf seinen Lebensunterhalt nennenswerten Beschäftigung außerhalb der Räume nachgeht, oder aber von vorn herein mit einer zweiten Person die Räumlichkeiten anmietet. Diese muss allerdings ebenfalls dann dort den Mittelpunkt ihrer Lebensführung haben, jedoch außerhalb der Räume ihren Lebensunterhalt verdienen. Maßgeblich sind hier die Verhältnisse bei Mietvertragsabschluss.

3. Zu hohe Miete
Oft geht die Rechnung des Mieters auch kostenmäßig nicht auf; die Miete ist zu hoch. Sofern nicht im Mietvertrag ein bestimmter Betrag als Teilgewerbezuschlag ausgewiesen ist, sondern ein einheitlicher Mietbetrag für beide Nutzungsarten, steht dem Mieter auch nicht mehr die Möglichkeit der Ermittlung der ortsüblichen Miete z.B. über den Mietspiegel offen. Der Mietspiegel weist keine Werte von Wohnungen mit teilgewerblicher Nutzung auf. Hier müsste ggf. ein Sachverständiger tätig werden. Die Gerichte bewerten allein die Möglichkeit der teilgewerblichen Nutzung häufig mit bis zu 50 % Zuschlag auf die ortsübliche Miete für den Wohnraum. Gibt der Mieter die gewerbliche Nutzung in der Wohnung auf, so kann er gleichwohl keine Herabsetzung des Mietzinses verlangen, da der Zuschlag zur Miete allein durch die gewerbliche Nutzungsmöglichkeit gerechtfertigt ist. Angesichts der noch günstigen Preise für Büroraum wird deshalb mancher Mieter gut daran tun, hier sein Büro anzumieten und dort seine Wohnung.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin.