Bundesgerichtshof unterstreicht Vermieterrechte
Lockerung bei Modernisierungsmaßnahmen
von Ferdinand Klasen
Das soziale Mietrecht schützt den Mieter umfassend. Wenn er keine erheblichen Vertragsverstöße begeht, ist er fast ausnahmslos unkündbar. Zudem kann der Vermieter die Miete nur in engen Grenzen erhöhen, und auch bei mieterhöhenden Modernisierungsmaßnahmen sieht er sich einem schwierigen, aber zu beachtenden Regelwerk ausgesetzt.
Die Idee des genossenschaftlichen Zusammenschlusses von Bauern, Handwerkern aber auch Mietern, zur Stärkung der eigenen wirtschaftlichen Position oder auch anders ausgedrückt zur Linderung der eigenen Not, hat ihre Wurzeln im letzten Jahrhundert. Hierfür stehen die Namen Raiffeisen (für die Raiffeisenkassen) und Schulze-Delitzsch (für die Volksbanken).
Die Gesetze dienen der Gerechtigkeit, die Verjährungsvorschriften dem Rechtsfrieden. Mancher berechtigter Anspruch wird also ein Opfer der Verjährung. Über das, was verjährt ist, kann man nicht mehr streiten; hier wird der Rechtsfrieden auch gegen den Willen dessen, der noch eine Forderung zu haben glaubte, hergestellt.
Das BGB regelt in § 195 eine regelmäßige Verjährungsfrist von 30 Jahren. Erst ab dem 31. Jahr würde dann der Gedanke des Rechtsfriedens greifen (s. Anm.).
Wärmecontracting, was ist das?
Viele Eigentümer eines Miethauses sehen sich zunehmender Probleme ausgesetzt. Oftmals ist der vorhandene Heizkessel in die Jahre gekommen; er arbeitet unwirtschaftlich und ist für Reparaturen anfälliger geworden. Die zukünftige Energieeinsparverordnung (EnEV) mit ihren strengen Auflagen tut ein Restliches.
Gesetzlicher Schutzgedanke gilt nur für Wohnraummieter
Das Gesetz regelt in § 554 BGB das Kündigungsrecht des Vermieters im Falle des Zahlungsverzuges des Mieters. (s. Anm.) Die Vorschrift ist bezüglich ihres 1. Absatzes sowohl für Wohn- wie auch Geschäftsraummietverhältnisse anzuwenden.
Menschenwürdige Wohnverhältnisse sind nicht nur ein Anliegen des einzelnen; der Staat geht hier mit einem speziellem Gesetz, dem sogenannten Wohnungsaufsichtsgesetz und seinen Ausführungsvorschriften voran. Sinn und Zweck dieses Gesetzes ist zum einen die Beseitigung von Wohnungsmißständen, zum anderen die Verbesserung von Wohnraumverhältnissen und schließlich die ordnungsgemäße Nutzung und Benutzbarkeit von Wohnungen.
Mieterschutz bei Bildung von Wohnungseigentum
Vorkaufsrecht und Kündigungssperre
Noch jede Bundesregierung hat wohnungsbaupolitisch die Bildung von Wohnungseigentum auf die eine oder andere Art gefördert. Die Folgen der Eigentumsbildung, insbesondere in großstädtischen Ballungsgebieten veranlasste den Gesetzgeber jedoch, Anfang der 90er Jahre den von der Umwandlung betroffenen Mieter umfangreicher zu schützen: Ihm wurde ein Vorkaufsrecht eingeräumt und ihm kann der Erwerber, also der neue Vermieter, frühestens nach Ablauf von 3 Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt der Veräußerung (= Zeitpunkt der Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch) wegen Eigenbedarfs oder Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB) kündigen.
An-, Um- und Einbauten durch den Mieter - Rechte und Pflichten des Mieters bei Mietvertragsende
Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches ist der Mieter bei Vertragsende grundsätzlich verpflichtet, die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei Vertragsbeginn befand.
Daraus folgt, daß der Mieter ggf. neben der Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, eingebrachte Einrichtungen sowie bauliche Veränderungen zu beseitigen. Der Wiederherstellungsanspruch des Vermieters besteht jedoch nicht hinsichtlich solcher Veränderungen, die zum Gebrauch der Wohnung im üblichen Rahmen unerläßlich sind wie das Einschlagen von Nägeln, Haken und Dübeln durch den Mieter und zwar auch in Fliesen oder Kacheln (z.B. für Halterungen, für Installationsgegenstände wie Spiegel, Konsolen, Handtuchhalter etc.).
Die Mietrechtsreform hat für den Bereich der Schönheitsreparaturen keine gesetzliche Regelung gebracht, obgleich dies wegen der großen praktischen Bedeutung der Schönheitsreparaturen für die Mietvertragsparteien und damit auch im Hinblick auf die vielen gerichtlichen Auseinandersetzungen äußerst wünschenswert gewe-sen wäre.
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